כמה משכנתא אפשר לקחת? כך תחשבו את הסכום המרבי

כשמתכננים רכישת דירה, אחת השאלות הראשונות שעולות היא "כמה משכנתא אפשר לקחת?", והשאלה הזו היא קריטית, כי היא בעצם קובעת את תקציב הדירה שתוכלו לרכוש. בשוק הנדל"ן הנוכחי, כשמחירי הדירות ממשיכים לעלות, חשוב להבין את המגבלות והאפשרויות שעומדות לפניכם. רוצים לדעת מה יקבע את גובה המשכנתא שלכם? המשיכו לקרוא!

מגבלות בנק ישראל על גובה המשכנתא

בנק ישראל מגדיר מסגרת רגולטורית ברורה שקובעת את התנאים המרביים למתן משכנתאות, והמגבלות האלה נועדו להגן הן על הלווים והן על המערכת הבנקאית מלקיחת סיכונים גבוהים מדי.

אחוז מימון מקסימלי לפי סוג העסקה

אחוז המימון הוא החלק משווי הדירה שהבנק מוכן לממן באמצעות המשכנתא, ובנק ישראל קבע מגבלות ברורות בהתאם לסוג העסקה שהן:

• רכישת דירה ראשונה (ויחידה): עד 75% משווי הדירה. כלומר, אם אתם רוכשים דירה בפעם הראשונה ב-2 מיליון שקל, תוכלו לקבל משכנתא של עד 1.5 מיליון שקל.
• שיפור דיור (מכירת דירה קיימת וקניית דירה חדשה): עד 70% משווי הדירה החדשה. במקרה של דירה ב-2 מיליון שקל, המשכנתא המקסימלית תהיה 1.4 מיליון שקל.
• רכישת דירה להשקעה: עד 50% משווי הדירה. כך שדירה להשקעה באותו מחיר תאפשר משכנתא של עד מיליון שקל.

תקופת ההלוואה המקסימלית

לפני מספר שנים הגביל בנק ישראל את תקופת המשכנתא המקסימלית ל-30 שנה, וזוהי מגבלה קשיחה שאין אפשרות לחרוג ממנה. ההגבלה הזו משפיעה בעיקר על לווים מבוגרים, כי בנקים לרוב לא יאשרו הלוואה שתימשך מעבר לגיל פרישה או שהם ייתנו אותה לתקופה קצרה יותר, דבר שמעלה את ההחזר החודשי.

מגבלות על תמהיל המשכנתא

בנק ישראל קבע גם מגבלות על אופן הרכבת תמהיל המשכנתא, והן:

• לפחות שליש מסכום המשכנתא חייב להילקח במסלול ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה).
• לא יותר משני שליש מסכום המשכנתא יכול להילקח במסלולי ריבית משתנה, וכדאי להתעדכן לגבי ריביות המשכנתא העדכניות לפני שמחליטים על התמהיל הסופי.

המגבלות האלה נועדו להגן על הלווים מפני עליות ריבית עתידיות שעלולות להגדיל משמעותית את ההחזר החודשי.

הקשר בין הכנסה להחזר: כמה משכנתא אפשר לקחת במציאות?

מעבר למגבלות על אחוז המימון, הגורם המכריע שקובע כמה משכנתא אפשר לקחת בפועל הוא היכולת שלכם לעמוד בהחזרים החודשיים.

יחס החזר הכנסה פנויה

לפי הנחיות בנק ישראל, ההחזר החודשי של המשכנתא לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה של הלווים, אבל, בפועל, רוב הבנקים מיישמים מדיניות שמרנית יותר ומעדיפים שההחזר החודשי לא יעלה על 30%–35% מההכנסה הפנויה. למשל, אם ההכנסה הפנויה שלכם היא 15,000 שקלים בחודש, הבנק ירצה שההחזר החודשי לא יעלה על כ-5,000 שקלים. בריבית של כ-4% על משכנתא ל-30 שנה, הסכום מתרגם למשכנתא של כ-1,875,000 שקלים.

חישוב הכנסה פנויה

הכנסה פנויה מוגדרת כהכנסה החודשית הקבועה לאחר ניכוי הוצאות קבועות כמו החזרי הלוואות קיימות, תשלומי מזונות או שכר דירה (אם אתם משלמים כעת). נגיד שאתם מרוויחים 20,000 שקלים נטו, ומשלמים 3,000 שקלים שכר דירה ו-2,000 שקלים על הלוואת רכב, ההכנסה הפנויה שלכם תהיה 15,000 שקלים.

השפעת ההתחייבויות הקיימות

חשוב להבין שכל התחייבות פיננסית קיימת, כמו למשל הלוואות, כרטיסי אשראי עם מסגרת גבוהה או תשלומים קבועים אחרים, מקטינה את סכום המשכנתא שאתם יכולים לקבל. לכן, לפני שניגשים לבקש משכנתא מהבנק, כדאי לצמצם התחייבויות כאלה ככל האפשר.

גורמים נוספים שמשפיעים על גובה המשכנתא

גיל הלווים

גיל הלווים משפיע על תקופת ההחזר המקסימלית, כשרוב הבנקים לא מאשרים משכנתאות שמסתיימות אחרי גיל 75–80, ולכן ככל שאתם מבוגרים יותר בזמן לקיחת המשכנתא, כך תקופת ההחזר עשויה להיות קצרה יותר, דבר שמעלה את ההחזר החודשי ומקטין את סכום המשכנתא האפשרי.

היסטוריית אשראי

היסטוריית אשראי בעייתית, כמו חובות לא מוסדרים או חזרות של המחאות, עלולה להקשות על קבלת אישור למשכנתא או להוביל לתנאים פחות טובים. הבנקים בודקים את ההיסטוריה הפיננסית שלכם בשלוש השנים האחרונות כדי להעריך את רמת הסיכון שלכם כלווים.

ערבים למשכנתא

במקרים מסוימים, כמו במקרים שבהם ההכנסה לא מספיקה או כשיש היסטוריית אשראי בעייתית, הבנק עשוי לדרוש ערבים נוספים למשכנתא שלכם. במקרים כאלה, ערבים טובים עם הכנסה יציבה ונכסים משל עצמם יכולים לעזור לכם לקבל אישור למשכנתא גדולה יותר.

 

 

כמה משכנתא אפשר לקבל בעסקאות שונות?

רכישת דירה ראשונה

נגיד שאתם מעוניינים לרכוש דירה ראשונה בשווי 2 מיליון שקלים, המימון המקסימלי לפי בנק ישראל הוא 75%, כלומר 1.5 מיליון שקלים. אבל, האם תוכלו לקבל סכום כזה? תלוי בהכנסה שלכם. אם ההכנסה הפנויה שלכם היא 15,000 שקלים בחודש, וההחזר החודשי לא אמור לעלות על 35%, כלומר 5,250 שקלים, בריבית ממוצעת של 4% ל-30 שנה, תוכלו לקחת משכנתא של כ-1.1 מיליון שקלים. כלומר, תצטרכו הון עצמי של 900,000 שקלים, ולא רק 500,000 שקלים כפי שנדרש על פי מגבלת ה-75%.

שיפור דיור (דירה חליפית)

במקרה של שיפור דיור, אתם יכולים לקבל עד 70% מימון. אם הדירה החדשה שווה 2.5 מיליון שקלים, המשכנתא המקסימלית תהיה 1.75 מיליון שקלים. אבל, אם אתם מוכרים דירה קיימת, חלק מהתמורה יכול לשמש כהון עצמי, דבר שמקטין את הצורך במשכנתא גדולה.

דירה להשקעה

ברכישת דירה להשקעה, המימון המקסימלי הוא 50%. אם מחיר הדירה הוא 1.5 מיליון שקלים, תוכלו לקבל משכנתא של עד 750,000 שקלים, אבל שימו לב שהבנקים מתייחסים להכנסה מהשכרה בדרך כלל רק בשיעור של 50% מערכה, כלומר אם צפוי שתקבלו 5,000 שקלים שכר דירה, הבנק יתחשב רק ב-2,500 שקלים לצורך חישוב ההחזר החודשי.

הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס

אם יש בבעלותכם דירה ואתם מעוניינים לקחת משכנתא נוספת על הנכס למטרה אחרת, תוכלו לקבל עד 50% משווי הנכס, בניכוי יתרת המשכנתא הקיימת. למשל, אם יש לכם דירה ששווה 2 מיליון שקלים ויש עליה משכנתא קיימת של 500,000 שקלים, תוכלו לקחת עוד הלוואה של עד 500,000 ש"ח (50% משווי הנכס פחות המשכנתא הקיימת).

טיפים להגדלת סכום המשכנתא האפשרי

שיפור דירוג אשראי

דירוג אשראי טוב הוא מפתח לקבלת משכנתא בתנאים טובים. כדאי לוודא שאין לכם חובות לא מוסדרים, לשמור על תשלומים סדירים של כרטיסי אשראי והלוואות ולהימנע מלקיחת הלוואות חדשות בתקופה שלפני הבקשה למשכנתא. בנוסף לכך, מומלץ לקחת יועץ שעבר קורס ייעוץ משכנתאות, כי הוא יכול לסייע בקבלת כלים מקצועיים להתמודדות עם הבנקים ולהשגת תנאים אופטימליים.

הגדלת ההון העצמי

הגדלת ההון העצמי לא רק מגדילה את הסיכוי לאישור המשכנתא, אלא היא גם מאפשרת למבקשים קבלת תנאים טובים יותר. מקורות אפשריים להון עצמי יכולים להיות חסכונות אישיים, מענקים מהמשפחה או משיכה מקרן השתלמות או מקופת גמל במקרים מסוימים.

בחירת תמהיל משכנתא אופטימלי

תמהיל משכנתא חכם יכול להוביל לאישור סכום גבוה יותר. למשל, לקיחת חלק גדול יותר במסלול ריבית קבועה שנחשב בטוח יותר עשויה להגדיל את הסיכוי לאישור סכום גבוה. יחד עם זאת, הבחירה בתמהיל תלויה במצב השוק ובציפיות לגבי התפתחות הריבית.

מחשבונים וכלים לחישוב יכולת החזר משכנתא

מחשבוני המשכנתא של הבנקים

כל הבנקים מציעים מחשבוני משכנתא באתרי האינטרנט שלהם, והמחשבונים האלה מאפשרים לכם להזין את הנתונים הרלוונטיים ולקבל הערכה ראשונית של גובה המשכנתא שתוכלו לקבל. הכלי הזה שימושי להתחלת התכנון, אבל שימו לב שהתוצאות הן רק אומדן ולא אישור רשמי.

כלי תכנון פיננסי

מעבר למחשבוני המשכנתא, קיימים כלי תכנון פיננסי מתקדמים שמביאים בחשבון גורמים נוספים כמו תוכניות חיסכון, הוצאות חודשיות והכנסות עתידיות. הכלים האלה יכולים לעזור לכם לתכנן את התקציב בצורה יעילה יותר ולהבין את ההשפעה של לקיחת משכנתא על המצב הפיננסי הכולל שלכם.

כמה משכנתא כדאי לקחת?

שיקולי תכנון פיננסי ארוך טווח

העובדה שהבנק מוכן לתת לכם משכנתא בסכום מסוים לא אומרת שכדאי לכם לקחת את הסכום המלא. חשוב לשקול את ההשפעה של ההחזר החודשי על התקציב שלכם לאורך זמן ולהשאיר מרווח ביטחון להוצאות בלתי צפויות ולשינויים בחיים כמו ילדים, שינוי מקום עבודה או ירידה זמנית בהכנסה.

התחשבות בשינויים עתידיים בריבית

אם בחרתם במסלולי ריבית משתנה, הביאו בחשבון שהריבית עלולה לעלות בעתיד, דבר שיגדיל את ההחזר החודשי, ולכן בדקו אם תוכלו לעמוד בהחזרים גם אם הריבית תעלה משמעותית. לפעמים, עדיף לקחת משכנתא קטנה יותר, אבל בתנאים יציבים מאשר לקחת סיכון עם משכנתא גדולה יותר.

לסיכום

הבנת המגבלות והאפשרויות בנושא גובה המשכנתא שאתם יכולים לקחת היא צעד קריטי כשמתכננים לרכוש דירה למגורים או להשקעה, אבל בעזרת הידע הנכון והכנה מתאימה, אתם יכולים למקסם את סכום המשכנתא שתקבלו ולרכוש את הדירה שמתאימה לצרכים ולאפשרויות שלכם.

שאלות נפוצות בנושא גובה המשכנתא

האם ניתן לקחת משכנתא בלי הון עצמי בכלל?

לא, אי אפשר. בנק ישראל מחייב הון עצמי מינימלי של 25% ברכישת דירה ראשונה, 30% בשיפור דיור ו-50% בדירה להשקעה.

האם רווקים יכולים לקבל משכנתא?

כן, רווקים יכולים לקבל משכנתא בדיוק כמו זוגות. ההבדל העיקרי הוא שלרוב ההכנסה של רווק נמוכה מזו של זוג, דבר שעשוי להשפיע על גובה המשכנתא האפשרי.

איך משפיע גיל הלווה על גובה המשכנתא שיאושר?

ככל שהלווה מבוגר יותר, תקופת ההחזר עשויה להיות קצרה יותר, דבר שמעלה את ההחזר החודשי ומקטין את סכום המשכנתא האפשרי. רוב הבנקים לא מאשרים משכנתאות שמסתיימות אחרי גיל 75–80.

מה קורה אם יש הכנסות לא קבועות או עובדים כעצמאים?

בנקים מעדיפים הכנסות קבועות ומתועדות. כעצמאים, תצטרכו להציג דוחות כספיים של השנים האחרונות, והבנק בדרך כלל יתחשב בממוצע ההכנסות שלכם. הכנסות לא קבועות, כמו בונוסים, עשויות להיחשב באופן חלקי בלבד.

האם ניתן לקחת משכנתא על יותר מנכס אחד?

כן, אבל המגבלות משתנות בהתאם למספר הנכסים שכבר בבעלותכם. ככל שיש לכם יותר נכסים, אחוז המימון המקסימלי יורד והבנק עשוי לדרוש ערבויות נוספות.